按语：针对目前民商事审判中的前沿、疑难、争议问题，为统一裁判思路，规范法官自由裁量权，增强案件裁判的公开性透明度以及可预期性，最高人民法院于2019年11月印发了《全国法院民商事审判工作会议纪要》。2019年11月下旬龙禧律师应宜昌市中级人民法院邀请，第一时间与全国民商法官共同参加由最高人民法院举办的纪要培训班学习。2019年12月最高人民法院民事审判第二庭及时编撰出版了《全国法院民商事审判工作会议纪要理解与适用》一书。龙禧律师结合学习和办案实务，针对上述前沿问题陆续推出系列讲座分享司法实践新动态。

     近年来随着乡村振兴建设和社会资本下乡热潮，更多的城里人想拥有一处看得见山，望得见水，记得住乡愁的农家小院，同时近年来随着城乡一体化和城市化进程发展，农村房屋被征收拆迁大幅提速，面对拆迁中获得巨大利益的经济补偿，受到利益的驱动，农村房屋买卖合同纠纷大幅上升，通过龙禧大数据检索出2011年至2020年4月农村房屋买卖合同纠纷案件16630件，其中2011年54件，2013年443件，2017年2840件，2018年3610件，2019年3758件。我们先来一个案例思考，农民A10年前将自己在农村的房屋3作 价万元出售给城里退休职工B，现该房屋可获得征收补偿款60万元，A反悔向法院提起诉讼请求确认房屋买卖合同无效，返还房屋。目前法院审判的主流观点是，宅基地使用权与特定的身份相联系，城里人在农村购买农村宅基地房屋是违背法律法规合同无效，我们的问题是，A能否通过确认合同无效之诉获得这60万元的补偿款 。明知是通过不诚信行为获得利益，在现行法律框架中处理中存在不同的认识和判决。近期我们接受龙泉镇政府委托正在处理这样的案件，让我们对这类案件有更多的研究。

       说到这个问题，就不能不说北京画家村宋庄的案件，这个案件突破了无效合同处理的传统观点，距北京市中心30公里通州区宋庄镇。200多名画家的陆续驻扎购买农民房屋创办工作室，让名不见经传的宋庄成为北京十大文化创意产业聚集区之一。但是，画家们为宋庄创响品牌之后，却尴尬地自尝在当地买房的“苦果”。随着房价的上涨，村民们纷纷毁约，要讨回卖给画家们的房子。2002年7月，画家李玉兰购买北京市通州区宋庄村村民马海涛的宅基地房屋，当事人签订书面协议，约定房屋价款4.5万元，随后投入12万无改建。2006年10月，马海涛向法院起诉，要求确认合同无效、返还房屋。通州区法院一审裁判买卖协议无效，李玉兰返还房屋，马海涛支付李玉兰9.4万元房款和改建款。一审判决形成示范效应，大批村民风涌起诉，后被告上诉北京市二中院终审维持原判决，但在裁定书中指出一条救济渠道，可依据信赖利益损失另案提起诉讼。之后李玉兰重新起诉马海涛，要求对方赔偿房屋现价值和买卖时价格的差价48万元，北京第二中院终审判决：马海涛向李玉兰赔偿损失185290万元。^*从法院裁判理由来看，法院认为被告马海涛在合同无效中承担主要责任，买受人信赖利益损失应当由被告给予赔偿。但这个信赖利益损失的法律依据和如何计算，仍是实践中的一个难题。

       本次《九民纪要》围绕实现公平处理对合同无效、不成立、被撤销提出了新的裁判规则，核心是根据民法中的帝王条款诚实信用原则，不能使不诚信的当事人通过合同无效从中受益。既做到依法确认合同无效，又维护并促进诚信社会的构建。

    《纪要》32条规定：在确定合同不成立、无效或者被撤销后财产返还或者拆价补偿范围时，要根据诚实信用原则的要求，在当事人之间合理分配，不能使不诚信的当事人，因合同不成立、无效或者被撤销而获益。

     《纪要》33条规定：合同不成立、无效或者被撤销后，在确定财产返还时，要充分考虑财产增值或者贬值的因素。双务合同不成立、无效或者被撤销后，双方因该合同取得财产的，应当相互返还。应予返还的股权、房屋等财产相对于合同约定价款出现增值或者贬值的，人民法院要综合考虑市场因素、受让人的经营或者添附等行为与财产增值或者贬值之间的关联性，在当事人之间合理分配或者分担，避免一方因合同不成立、无效或者被撤销而获益。

    根据上述裁判规则，我们就可以对上述案例作出明确的处理意见，A某在10年之后以获得拆迁补偿款为目的，试图利用合同无效制度来获取利益，对增值部分就可以少分甚至不分，明确了上述规则，既有利于社会诚信体系的建设，也有利于征收拆迁活动秩序整治，为矛盾化解提供了支撑。

    本次《纪要》对无效合同处理的理解和适用中还应充分注意以下问题：

    一、关于合同不成立的法律后果处理。

   《合同法》第58条就合同无效或者被撤销时的财产返还责任和损害赔偿责任作了规定，但未规定合同不成立的法律后果。考虑到合同不成立时也可能发生财产返还和损害赔偿责任问题，应当参照无效合同原则处理。

    实务中有哪些情况是合同不成立的情形，比如在公司决议诉讼中，公司决议无效的法律依据是《公司法》第22条第1款，主要事由是决议本身违反法律、行政法规的强制性规定，而公司决议不成立的法律依据则是《公司法司法解释四》第5条规定，主要事由包括公司未召开决议会议、未对决议事项进行表决、出席会议的人数和股东所持表决权不符合公司法或者章程的规定、会议的表决结果未达到公司法或者章程规定的通过比例以及其他情形。主要是指程序问题。再比如甲伪造乙的签名，与丙签订股权转让合同，将乙在公司的股权转让给丙，此事乙与丙之间的股权转让合同形式上，尽管符合合同成立的要件，但因为并无乙的意思表示，属于不成立的合同，如果认为是无效合同，因为在我国当前的效力体系中，并不存在伪造他人签名无效的制度，认定合同无效，在法律依据上就存在困难。

    二、关于缔约过失责任的性质与范围。

   关于合同不成立、无效或者被撤销时，有过错的一方承担的损害赔偿责任，性质上属于缔约过失责任，其范围为信赖利益损失，主要是缔约费用的损失。在确定其范围时要注意：一是信赖利益损失限于直接损失。二是不能参照合同约定来确定信赖利益的范围。三是信赖利益不得超过履行利益，四是信赖利益属于财产损失，不包括人身损害和精神损害。

    三、关于返还财产的范围。

   关于返还财产的范围是否包括孳息？无论是善意占有还是恶意占有，都是无权占有，返还原物的范围都应包括原物和孳息。所不同的是善意占有毕竟不同于恶意占有，为与恶意占有相区别，其可以向权利人请求支付因维护该不动产和动产所支出的必要费用。《物权法》第243条规定：“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用”。

     四、关于财产返还请求权的性质。

    合同无效或者被撤销后，基于合同发生的物权变动也丧失了基础，自然产生物权回转的效果，转让人享有的是物权请求权性质的返还原物请求权，只有在原物不能返还或者没有必要返还的情况下，返还原物请求权才转变为不当得利请求权，区分财产返还性质的意义在于，在返还义务人破产的情况下，如果是物权请求权，权利人享有取回权，优先一般债权人受偿。

     在金钱债权执行中，如果案外人提出执行异议之诉，依据的生效裁判认定以转移所有权为目的的合同无效，进而判决向案外人返还执行标的物的，此时的案外人享要的是物权性质的返还请求权，可排除金钱债权的执行，但在双务合同无效的情况下，双方互负返还义务，只有在案外人已经返还价款的情况下才能排除普通债权人的执行，反之，案外人未返还价款不能排除执行。